Jeśli brakuje nam miejsca w mieszkaniu na przechowywanie przetworów, rowerów lub rzadko używanych rzeczy (jak np. ozdoby choinkowe) to przydatna okazuje się piwnica bądź komórka lokatorska. Jednak nie każde mieszkanie posiada taką dodatkową przestrzeń. Wówczas chętnie byśmy ją dokupili, tymczasem nie każdy wie, że samej piwnicy nie można w prosty sposób sprzedać.
Na początek sprawdźmy jaka jest różnica między piwnicą i komórką lokatorską. Piwnica jest najczęściej większa i spotkamy ją na rynku wtórnym, przeciętnie ma około 4 – 7 mkw. Komórki lokatorskie są nowocześniejsze, z łatwiejszym dostępem i standardem i mają zazwyczaj 2 – 4 metrów.
Piwnicy ani komórki lokatorskiej nie można w łatwy sposób sprzedać, ponieważ ustawa o własności lokali mówi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem. Przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości jest cały lokal, co oznacza, że bez sprzedaży całego mieszkania, niemożliwa jest sprzedaż piwnicy, tak jak nie można sprzedać jednego pokoju w mieszkaniu.
Droga do sprzedaży natomiast co prawda istnieje, ale jest na tyle skomplikowana, że mało kto z niej korzysta. Natomiast piwnicę lub komórkę lokatorską można wynajmować lub oddać w użytkowanie. Sąsiedzi mogą wynajmować czy nieodpłatnie użyczać piwnice czy schowki, bowiem do wynajęcia komuś danego lokalu lub jego części nie trzeba być jego właścicielem.
Inaczej sprawa wygląda w spółdzielniach mieszkaniowych, ponieważ tam piwnice nie należą do właścicieli, niezależnie czy dysponują oni lokatorskim prawem do mieszkania, czy własnościowym spółdzielczym.
W przypadku lokali spółdzielczych korzystamy z przydzielonej piwnicy, jeżeli taka w budynku istnieje, ale nie mamy żadnych praw do sprzedaży takiego pomieszczenia.
Jeśli dysponujemy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jedyny sposób na odsprzedanie piwnicy to zmiana przynależności piwnicy do konkretnego lokalu dokonana przez samą spółdzielnię, np. przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali w danym budynku.
Jeszcze inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Ze względu na fakt, że wiąże się z tym wiele uciążliwych formalności i kosztów rzadko do takich transakcji dochodzi.
Sprzedaż samej piwnicy wymaga od nas przeprowadzenia podziału lokalu na dwa odrębne i ustanowienia piwnicy samodzielnym lokalem. Do tego potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli ją uzyskamy, trzeba uzyskać zaświadczenie od starostwa powiatowego o tym, że piwnica stanowi samodzielny lokal niemieszkalny i dopiero po spełnieniu tych warunków możliwe jest zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności nowego lokalu w budynku, a tym samym sprzedaż.
Obrót nieruchomościami wymaga zawsze zachowania formy aktu notarialnego, a bez zachowania tej formy transakcja będzie nieważna i nie dojdzie do zmiany właściciela.
Na rynku pierwotnym dostęp do komórek lokatorskich jest ograniczony, ponieważ deweloperzy oszczędzają przestrzeń na takie pomieszczenia i mogą na nie liczyć tylko ci, którzy odpowiednio szybko się zapiszą i zapłacą.
Czasem piwnica jest częścią nieruchomości wspólnej i nie stanowi niczyjej własności, a korzystanie z niej odbywa się na zasadzie tzw. podziału quoad usum, czyli umownego podziału wyłącznie do korzystania. O jej losach stanowi w tym wypadku spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. W tej sytuacji piwnice w dalszym ciągu stanowią pomieszczenia przynależne i nie można nimi rozporządzać.
Do nabycia lub zbycia piwnicy, jako samodzielnego przedmiotu obrotu, może dojść wyłącznie w przypadku, gdy stanowi ona odrębny lokal, spełniający kryterium samodzielności, o co może zadbać jedynie odpowiednio wcześniej deweloper.
